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香港是如何征地强拆的
浏览次数:422次 更新时间:2016-08-30

早在1889年,港英政府就制定了《官地收回条例》,按其规定,政府出于公共用途的目的,可提前收回已经批给私人开发的土地,但需按市价给予合理补偿。

目前,香港实行两种土地征收制度,也就是公益征收制度和强制售卖制度。公益征收制度各国各地区大多都有,也基本类似,严格要求以公共利益为目的,香港现行主要法律依据为《收回土地条例》(香港法例第124章)。香港拆迁 

强制售卖制度则是通过1999年《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(香港法例第545章)而确立的新型土地征收,以协助私人重新发展旧物业为目的。

开发商首先要通过与业主协商、谈判等方式拥有某地段的不分割份数中不少于90%的不分割份数时,才可以作为“多数份数拥有人”(majority owner)向土地审裁处提出申请,要求做出一项强制售卖该地段所有不分割份数的命令。香港如何拆迁

20104月,部分强制售卖标准下调到80%,被称为“八成强拍门槛”。包括“占用许可证”超过50年以上的物业,以及建在非工业区的超过30年以上的工业大厦。

然后,土地审裁处还要听取“少数份数拥有人”(minority owners)的反对意见。如果审裁处基于该地段上“现有发展的龄期或其维修状况”等法定理由,认为该地段确实应重新发展,并且多数份数拥有人已采取合理步骤以获取该地段的所有不分割份数(包括以公平及合理的条件商议购买少数份数拥有人所拥有的不分割份数),才可以强制售卖。

特别值得注意的是,多数份数拥有人、少数份数拥有人以及其他第三人,都有权在拍卖过程中竞投该物业。这可以进一步保证少数份数拥有人的权利。

这些法规可以有效地避免个别钉子户,要价过高,损害大多数人发展的权益。例如土瓜湾某楼宇过于老旧,居住环境欠佳,大部分业主认为大厦过于残旧,与其维修,不如干脆重建,当然也有部分业主反对。最后,借着“八成强拍门槛”的实施,大部分业主如愿以偿,售出物业。

无论是市区重建局根据《土地收回条例》,进行强制动迁,还是多数份数拥有人根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》强制售卖,如果业主不满,可以在香港的土地审裁处打官司。香港征地强拆

由于香港市民法制意识较强,都会尊重法院判决的结果。20126月,某家火爆的老字号小吃店因所在大楼过于老旧,将被拆迁。老板在部分媒体上感慨老店消失,呼吁政府保护。但老板最后也没有“顽抗”,他说上法院也没有用,肯定输,大部分业主都同意拆迁,只有老老实实被拆了。

2009年深水埗的一个重建项目,有一家商铺租户拒绝迁走。他的铺位面积少于20平方米,只该得到数十万元赔偿。但他却要求赔偿600万元。双方谈不拢,香港市区重建局就申请强制收地,租户向法庭上诉,最后败诉。

有时,土地审裁处裁定的赔偿金甚至还低于政府提议的补偿价格。例如香港城市大学法学院的林峰介绍说,他曾参与一个因兴建西部铁路而征收土地的诉讼案件,政府提议的赔偿金是100多万,当事人所要求的赔偿金是1000多万,最后土地审裁处裁定的赔偿金却只有几十万。

在赔偿问题上,香港依据的是立法会制定的标准,还会邀请不少于7家的独立估价师参与最终赔偿定价的评估,且全程由受动迁影响的居民、地区代表监督。在估价师估出价格后,去掉最高和最低价,再平均得出最终定价。政府动迁时,也不是谁先搬就给谁奖励,更没有拖得越久就给更多钱,业主都是同一标准。这些操作对于内地的法律建设有一定借鉴意义。

当然,香港的拆迁也存在一定问题,例如强制售卖时,开发商恐吓业主,称拖到“八成强拍门槛”后卖不出好价钱。香港正在讨论继续完善相关法律。

但总体而言,香港土地征收和“投票强卖”的方式,有效地推动了城市发展,兼顾了多数人和少数人的利益。


原作者:岑少宇

原文来源:http://www.guancha.cn/CenShaoYu/2013_09_02_169457.shtml









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