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划拨的空地院落是否应当补偿?||臧云律师
浏览次数:215次 更新时间:2018-08-17

对国有土地上房屋进行征收补偿时,其房屋价格已经包括了土地价格。且该条例明确规定,征收房屋时,土地使用权同时收回。该条例忽略了另外一种情形,即有些国有土地上的房屋,并非都是单元楼的形式,而是另有一种和农村一样的情况:在独立的院落,在该院落里有一栋或两栋房屋。此种情况下,房屋本身是一个标的物,院落也是一个标的物。对于该种空院落,是否应当补偿呢?


1、对于此种情况,在缺乏明确法律规定的情况下,最高人民法院于2013年以答复的形式做出了司法解释,即《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》。该《答复》的原文如下:

山东省高级人民法院:

你院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的请示》收悉,经研究,答复如下:

对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。

国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

此复

二〇一三年五月十五日

如此一来,院落、空地的补偿问题,貌似十分确定了。但仔细研究这一《答复》,却发现还有些不确定的问题。首先,该《答复》里确定是一个规则还是两个规则。如果说《答复》里确定的是一个规则,那么给规则就是:“只有对土地公有制之前通过购买房屋方式使用私有的土地,其空地和院落在征收时才应予以补偿。”这个规则实际上限定了对于空地、院落予以补偿的前提条件——对土地公有制之前通过购买房屋方式使用私有的土地。如果《答复》里确定的是两个规则,那么这两个规则分别是:“一、未经确权登记的土地,在特定条件下也是可以确定为国有土地使用权的。二、对于空地、院落应当均应当予以补偿,且不受限于“对 土地公有制之前通过购买房屋方式使用私有的土地”这一条件。”北京拆迁律师


2、目前,本人的倾向于支持第二种观点。但第二种观点中,又有一个问题,对于出让和划拨的空地、院落,是否均应同样对待?

本人对此问题的分析如下:《物权法》第一百二十一条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”。通过划拨方式获得的建设用地使用权,作为一种用益物权,依据该规定可以获得相应的征收补偿。因该规定并未将划拨作为一种例外予以排除。持反对意见者可能会以《物权法》第一百四十八条作为反驳依据,该条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”。该条规定的是,对房屋进行补偿,对房屋所占土地退还相应的出让金,即“房补地退”的模式。实际上,该条款和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的模式是不一致的。《条例》规定是“房地一体”的模式,即房屋补偿,补偿的是“房地产”价格,而非单独的“房屋”价格。事实上,脱离了地价的房价,是无法成立的。这是法律规定层面的“不协调”问题。认为划拨空地和院落不应补偿的另一个理由是,划拨土地本来就是无偿使用的,所以征收时就应该无偿收回。本人认为,对于这个问题要具体情况具体分析。具体来说,就是要搞清楚划拨的原因是什么?如果确实是国家机关或者科教文卫体公益事业等用地,其取得方式确是无偿取得的,征收时单独给予补偿,不符合该种划拨用地的公益性质。但另外一种情况是,虽然土地证上写的是划拨,但实际上当事人在取得该土地时是支付了对价的,比如征地费、占地款甚至可能是其他名目的赞助费用。名为划拨,实为出让。在此情况下,以“划拨”为由对土地不予补偿,显然不符合事实情况,也无法很好的保护当事人的合法权益。北京拆迁纠纷律师


3、所以,我的结论是,对于划拨的土地、院落是否应当予以补偿,应当本着实事求是的原则,具体问题具体分析,区别情况区别对待,而不应统一而论。


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