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浅论拆迁纠纷多发的诱因||北京专做拆迁律师
浏览次数:266次 更新时间:2018-04-22

浅论拆迁纠纷多发的诱因

律师事务所,是每天装载着不同访客烦心事的地方,也是能够拨开疑云探明真相、将矛盾幻化成风的地方。而北京京坤律师事务所作为专注于征地、拆迁领域的砥砺前行者,见证了太多的不公,也用不断精进的办案能力努力将公平、合理恢复本位。在与委托人一样渴望并追求合理化补偿的同时,也见闻了不少的贪嗔。今天我们就来说说这些无一相同有又共性可寻的众多矛盾背后的诱因。

从京坤所多年承办的征地拆迁案件来看,矛盾的爆发区无非是征收合法性、房屋合法性、补偿合理性的争议。那这些矛盾被被如何引发的呢?

浅论拆迁纠纷多发的诱因

征收合法性,这里的争议主要分为两部分,一是程序上的,征收这一过程性行为,并非因为一个事件或某一节点即可完成,而是需要众多环节,且有先后顺序。若不遵循,则违法。而是实体上的,征收是国家行为,基于公共利益的,需要有权行政机关批准的。若不符合公共利益、未经批准或是批的少征的多,无可厚非,非法的。

那是什么让征收部门枉顾法律,宁愿冒险也要违法征收呢?首先,土地被征收后大多是用于建设,而建设用地每年的指标有限,想用地?先排队!但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动,那么就有了“先上车后补票”的事情发生。其次,一个大的项目可能涉及的土地众多,不可能一个批次全部完成,那么分批又需要等。怎么办呢?先以小范围内的批准文件为名,征收大范围的土地,这样就有了“少批多占”的出现。再者,国家征收的前提是“公共利益”,想要追求经济效益的开发商要用地可能也要借用这一名头了。不管是不是危房、是不是棚户区,先“自我”定个性再说,毕竟顶着“公共利益”的名义才能有被批地的可能。这样一来,被划到“征收”范围内的房屋所有者,可能因为没有见到批准文件、征收公告等心存疑惑,也可能因为新盖的房屋以棚户区的名义被征收而恼怒,这都埋下定时可爆发的矛盾的伏笔。

房屋合法性,这里的争议也主要有两个方面,第一是房屋的原始产权证件问题。多发于集体土地上的房屋征收领域。很多当事人到所咨询,在律师查阅案件材料的时候总缺少宅基地或房屋的权属证明,而当事人也大多会讲,“我们整个村都这样”,不难发现,此类多属历史遗留问题。但这类问题不仅会引起补偿多少的争议,更会带来房屋面临强制拆除等情况的风险。第二是加盖、扩建房屋的认定问题。拆迁的事在出现一点苗头的时候,任何关于此事的周边消息都能不胫而走。而在正式补偿前的加盖、扩建的行为有时也会因为冒险或跟风的心态愈演愈烈。那何时建设的房屋才能被认定为被补偿的对象呢?认定标准不同,争议自然而来。

对于这些矛盾产生的原因,有政策问题也有被征收人本身的问题。对于农村的建房程序,各地做法不一,有向村委打申请即可的,有支付相应价款后领取票据即可的,有80年代发过一批宅基证后再也没有发过的。而权属证明的缺失无论何种原因,都让被征收人的权利有了天然的缺陷。如果征收部门想要降低补偿,那么给无证房屋换上“违法建筑”的外衣是个让人很难过又很难抗拒的方式。可是,祖祖辈辈的房屋被烙上了“违法建筑”的印记,被征收人是万万不能接受的,纠纷随之即来。

而加盖房屋的问题,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定, 房屋征收范围确定后,不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为,如果实施了上述行为,一概不予补偿。可是总有想要冒险的人,“万一能增加呢?”这样的想法不仅使征收的成本增加,更会引发对于补偿面积认定的问题,增加不必要的纠纷。

补偿合理性,这里面有补偿标准不合法、不合理的问题,也有补偿方式不合法的问题。在京坤律师的网站、微信公众号等平台中,最常见的留言就是“XX地的拆迁补偿一平YY钱,合理么”。且大多标准都是在征收范围内口口相传的,并没有明确的文件予以公告。则该标准有可能根本没有经过有权机关进行审批,更不要提是否征求过的公众的意见了。对于补偿方式,就国有土地上的房屋征收的规定来说,对于货币补偿还是房屋置换的补偿方式的选择权唯一掌握于被征收人手中,如果征收部门只提供了一种,或是指定哪一种均是违法的。

其实不难发现,不管是何种征收纠纷,最终还是会落到补偿问题上来。但补偿纠纷产生的原因纷杂且大多比较综合。就集体土地来讲,关于集体土地上的房屋征收并没有专门的一部法律或法规予以规范,甚至集体土地上的房屋在征收过程中只被视为“地上附着物”,其价值被自然降低。且不管是集体土地还是国有土地,不管是土地还是房屋,全国并没有统一的价值标准。这就为各地补偿标准的制定“创造”了空间。但是不管这个空间可以容纳多少升降的幅度,每个省、自治区、直辖市也都是有各自的具体规定的。而且在具体的征收项目的中,征收补偿、安置的标准均由一套严格的审批程序,且需经过听证、征求被征收人意见等程序。也就是说,被征收人在拿到确定的补偿标准之前还是可以参与到标准的制定当过程中的。之所以在补偿标准上被征收人多有不满,是因为在补偿标准的制定程序上出现了最根本的规范性问题。

且有些地区为了降低征收成本,只提供房屋置换这一方式,以低建设成本的期房作为补偿。这不仅折损了被征收人理应得到的补偿数额,更是为后续的协议履行纠纷做足了“准备”。京坤律师所见到的补偿协议中,很大一部分对于产权置换房屋的位置、面积、结构等问题均未描述,更有甚者,连交房的时间都没,大致约定一个过渡期间,如果过渡期间届满,则再行约定。如此做法的风险可想而知,可谓是没有任何如约履行的保障。

分析了这么多现存的问题,其实解决方案已有浮现。征收涉及的可能是一个家庭最大的私有财产,如果不依法进行,对于被征收人造成的影响不言而喻。当征收领域的法律法规更加完备,行政机关也能够依法行使行政权力,将民意采纳其中的时候,当被征收人对于可获得的补偿利益有合理的预判,以正确的姿势参与和响应征收的时候,当所有真正的危房得以重建、所有的棚户区以惠民为名启动改造的时候,没有人会想写一篇《浅论拆迁纠纷多发的诱因》以回忆见闻的不平、以深究众人的疑惑、以寄托公正的到来。


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